Khi đi công chứng giấy tờ mua bán nhà, đất; bạn cần chú ý những điều gì để tránh rủi ro không đáng có xảy ra?
Trong quá trình mua bán nhà, đất luôn có nhiều rủi ro khó tránh khỏi; vì vậy chúng ta thường dùng hợp đồng để đảm bảo trách nhiệm và quyền lợi luôn được thực hiện đầy đủ.
Tuy nhiên, không phải tất cả các hợp đồng mua bán nhà, đất đều cần phải công chứng mà chỉ có một số trường hợp nhất định. Vậy trường hợp nào cần công chứng và trường hợp nào thì không cần? Những lưu ý khi làm thủ tục công chứng để đảm bảo hợp đồng đạt được tính pháp lý cần thiết là gì?
Những loại hợp đồng, giao dịch mua bán nhà, đất bắt buộc công chứng, chứng thực
Theo điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì những trường hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng nhà, đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
– Các văn bản về thừa kế quyền sử dụng nhà, đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Nhà nước.
– Các hợp đồng giao dịch mua bán nhà, đất liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng nhà, đất sẽ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có nhà, đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có nhà, đất chứng thực.
Khi làm hợp đồng mua bán nhà, đất cần chú ý các vấn đề công chứng
Những loại hợp đồng, giao dịch mua bán nhà, đất không bắt buộc công chứng, chứng thực
Tuy nhiên, việc công chứng mua bán nhà, đất không phải là bắt buộc trong mọi trường hợp; theo điểm b, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 vẫn có một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng nhà, đất mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các trường hợp đó bao gồm:
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng nhà, đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà,đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong các trường hợp trên, việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mua bán nhà, đất sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Khi thực hiện mua bán nhà, bạn được quyền chọn hình thức chứng nhận tính pháp lý của hợp đồng
Được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực
Theo Luật Nhà nước ta quy định khi thực hiện việc chứng nhận tính pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán nhà, đất thì người dân được quyền chọn giữa hai hình thức sau:
– Một là công chứng các loại giấy tờ có liên quan.
– Hai là chứng thực các giấy tờ có liên quan.
Trước nay có nhiều người thường nhầm lẫn giữa công chứng và chứng thực nhưng đây là hai hình thức hoàn toàn khác nhau mà bạn cần chú ý. Để biết cụ thể, bạn có thể tham khảo thông tin trong bảng sau:
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực |
| Khái niệm | Là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại mà theo quy định pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
(Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014) |
Là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính.
(Khoản 2 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP) |
| Thẩm quyền | Do cơ quan bổ trợ tư pháp thực hiện.
– Phòng công chứng (do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng). – Văn phòng công chứng (do 02 công chứng viên hợp danh trở lên thành lập theo loại hình tổ chức của công ty hợp danh, có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác). |
Chủ yếu cho cơ quan nhà nước thực hiện.
– Phòng Tư pháp. – UBND xã, phường. – Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài. – Công chứng viên. Tùy từng loại giấy tờ mà thực hiện chứng thực ở các cơ quan khác nhau. |
| Bản chất | Bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó và qua việc bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu rủi ro.
– Mang tính pháp lý cao hơn. |
– Chứng nhận sự việc, không đề cập đến nội dung, chủ yếu chú trọng về mặt hình thức. |
| Giá trị pháp lý | – Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. – Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch. |
– Bản sao được chứng thực từ bản chính có giá trị sử dụng thay cho bản chính đã dùng để đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
– Chữ ký được chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản. – Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. |
Ví dụ:
A và B đi công chứng hợp đồng mua bán. Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ: nhân thân của A, B; giấy tờ về tài sản. Từ đó soạn ra hợp đồng mua bán đưa cho A và B ký trước mặt mình. Cuối cùng chứng nhận vào trong hợp đồng mua bán. Như vậy, công chứng viên phải đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, đảm bảo nội dung hợp đồng mua bán, đảm bảo việc giao dịch thực hiện trước sự chứng kiến của mình.
Tương tự, A và B ra chứng thực hợp đồng mua bán. Thì hợp đồng mua bán A và B phải soạn nội dung. Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra giấy tờ nhân thân của A,B và làm chứng cho việc A và B đã ký vào hợp đồng mua bán, thời gian và địa điểm giao dịch. Họ không chịu trách nhiệm về mặt nội dung giao dịch.
Giá trị pháp lý của hình thức công chứng cao hơn so với chứng thực
Giá trị công chứng, chứng thực khác nhau thế nào?
Theo khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản… mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.
Trong khi đó, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ, tại thời điểm chứng thực người yêu cầu chứng thực minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.
Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch.
Còn hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
Do công chứng có giá trị chứng minh cao hơn nên khi mua bán nhà đất người dân thường lựa chọn công chứng.
