Lưu ý – Cách gọi:

– Các loại giấy chứng nhận về nhà đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong bài viết được gọi tắt là Sổ đỏ.

– Theo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (thủ tục đăng ký biến động người dân thường gọi là thủ tục sang tên Sổ đỏ).

– Khi sang tên Sổ đỏ thì cơ quan nhà nước sẽ xác nhận việc chuyển nhượng vào trang 4 của Sổ đỏ, trong trường hợp trang 4 của Sổ đỏ không còn chỗ trống thì được cấp Sổ đỏ mới.

 

1. Ai phải sang tên Sổ đỏ?

Đây là thắc mắc của không ít người khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về nội dung này. Tuy nhiên, khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực thì theo hợp đồng các bên có nghĩa vụ chính như sau:

– Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên bán) có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Sổ đỏ – nên khi bán phải chuyển Sổ đỏ cho bên mua);

– Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên mua) có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán.

Ngoài ra, trong hợp đồng các bên được phép thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, nếu không thỏa thuận thì bên mua thường sẽ sang tên Sổ đỏ (chỉ khi Sổ đỏ được sang tên thì người mua mới là người có quyền sử dụng đất và được pháp luật công nhận, bảo vệ).

4 lưu ý khi sang tên Sổ đỏ (Ảnh minh họa)

2. Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ ở đâu?

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ được quy định như sau:

Thủ tục	Nơi nộp hồ sơ
– Đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký biến động đất đai hay người dân thường gọi là sang tên Sổ đỏ)	– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
	– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).
	– Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
	– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).
Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.

Lưu ý: Để đỡ mất thời gian tìm hiểu nơi nộp hồ sơ thì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng thì các bên có thể hỏi trực tiếp công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

3. Chi phí sang tên Sổ đỏ

Khi sang tên Sổ đỏ với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải nộp những khoản thuế, phí, lệ phí sau:

Khoản tiền phải nộp	Mức nộp	Người nộp tiền
Thuế thu nhập cá nhân	2% x (Giá chuyển nhượng)	Người bán
Lệ phí trước bạ	0.5% x (Giá đất x Diện tích)	Người mua
Phí thẩm định hồ sơ	Do từng tỉnh quy định	Người mua
Lưu ý: – Các bên được phép thỏa thuận về người nộp. – Giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

4. Thủ tục sang tên Sổ đỏ

Để sang tên Sổ đỏ cho người mua thì phải thực hiện theo thủ tục do pháp luật quy định. Hiện nay, thủ tục sang tên Sổ đỏ (thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau, cụ thể:

4.1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

* Nơi công chứng:

Các bên được phép chọn một trong hai nơi sau để công chứng nhưng phải trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất:

– Phòng công chứng (của Nhà nước);

– Văn phòng công chứng (tư nhân).

Theo Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán	Bên mua
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng. – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).	– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng. – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). – Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

4.2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)

Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

4.3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

* Chuẩn bị hồ sơ:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Sổ đỏ;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân và xuất trình khi có yêu cầu.

* Trình tự thực hiện:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.

– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

Lưu ý: Khi nhận Sổ đỏ phải kiểm tra kỹ lại tất cả các thông tin, nếu phát hiện sai sót báo lại ngay với bộ phận trả kết quả để đính chính.

Thời hạn thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.